CBRE cảnh báo nếu đà tăng giá kéo dài đến cuối năm, giá bán thứ cấp có thể tăng thêm khoảng 20%, khiến thị trường đối mặt rủi ro mất cân đối cung – cầu.
Giá sơ cấp vượt 90 triệu đồng/m², cao hơn cả TP.HCM
Tại buổi họp báo công bố tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2025, ngày 14/10,theo CBRE Việt Nam, quý III/2025, Hà Nội ghi nhận hơn 10.300 căn hộ mở bán mới, đánh dấu lần thứ hai trong 5 năm nguồn cung vượt mốc 10.000 căn trong một quý. Tính chung 9 tháng, tổng nguồn cung đạt gần 21.100 căn, tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm 2024, cho thấy các chủ đầu tư đang tích cực quay trở lại thị trường.
Đáng chú ý, quý này cũng lập kỷ lục về lượng căn hộ thuộc phân khúc cao cấp: hơn 2.000 căn có giá chào bán trên 120 triệu đồng/m². Nguồn cung mới phân bổ rộng khắp, tập trung ở các khu vực có hạ tầng phát triển như Tây Hồ, Cầu Giấy, Long Biên, cùng sự xuất hiện ngày càng rõ nét của các dự án cao cấp tại Đan Phượng và Văn Giang (Hưng Yên), những khu vực vốn được xem là “vùng giá mềm” của Hà Nội trước đây.
Dù giá bán sơ cấp đang ở mức cao nhất trong nhiều năm, phần lớn dự án mở bán mới trong quý vẫn đạt tỷ lệ hấp thụ 70 – 80% tổng số căn.
Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao, Trưởng chi nhánh Hà Nội CBRE Việt Nam, giá chào bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội trong quý III đã vượt mốc 90 triệu đồng/m² thông thủy, tăng 14% so với quý trước và 40% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, mức giá này cao hơn cả TP.HCM, vốn được xem là thị trường sôi động nhất cả nước nhiều năm qua.
“Trong quý này, nhiều chủ đầu tư đẩy mạnh kế hoạch bán hàng từ quỹ dự án hiện có. Các dự án có vị trí gần trung tâm, kết nối thuận tiện đã kéo mặt bằng giá chung lên cao”, bà An nhận định.
Ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt 58 triệu đồng/m², tăng 19% theo năm. Mức tăng tuy thấp hơn năm 2024 nhưng nhanh hơn hai quý đầu năm, phản ánh xu hướng hồi phục mạnh mẽ của tâm lý đầu tư.
Ngay cả các khu vực ngoại thành từng được xem là vừa túi tiền như Đan Phượng hay Văn Giang cũng ghi nhận mức tăng đáng kể, nhờ sự tham gia của các chủ đầu tư lớn, đầu tư hạ tầng mạnh và hình thành cụm dân cư hiện đại.
Dù giá bán sơ cấp đang ở mức cao nhất trong nhiều năm, phần lớn dự án mở bán mới trong quý vẫn đạt tỷ lệ hấp thụ 70 – 80% tổng số căn. Tổng lượng giao dịch căn hộ trong quý III đạt hơn 11.100 căn, cao nhất theo quý kể từ năm 2018, cho thấy nhu cầu đầu tư và mua ở thực vẫn ổn định, chưa xuất hiện dấu hiệu chững lại.
"Sức mua mạnh đến từ tầng lớp trung lưu mở rộng, dòng tiền đầu tư tìm nơi trú ẩn trước biến động vĩ mô, và kỳ vọng giữ giá bất động sản tốt hơn các kênh tài sản khác", CBRE phân tích.
Giá bán thứ cấp có thể tăng thêm khoảng 20%
Dù ghi nhận kết quả tích cực, CBRE cảnh báo nếu đà tăng giá kéo dài đến cuối năm, giá bán thứ cấp có thể tăng thêm khoảng 20%, khiến thị trường đối mặt rủi ro mất cân đối cung – cầu. Mức giá hiện nay đã khiến phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân gần như biến mất khỏi thị trường Hà Nội, đẩy người mua ở thực ra xa trung tâm hoặc sang các khu vực giáp ranh như Hưng Yên, Bắc Ninh.
“Việc đa dạng hóa nguồn cung, cùng với chính sách điều tiết hợp lý từ cơ quan quản lý và chiến lược phát triển phù hợp của các chủ đầu tư, sẽ đóng vai trò then chốt trong việc giữ ổn định và lành mạnh cho thị trường căn hộ Hà Nội giai đoạn 2026 – 2027”, bà An nhấn mạnh.
CBRE dự báo, trong quý IV/2025, thị trường Hà Nội sẽ tiếp tục duy trì đà sôi động với khoảng 11.100 căn hộ dự kiến mở bán mới. Tổng nguồn cung cả năm ước vượt 32.300 căn, tăng mạnh so với năm 2024, mức cao nhất trong vòng 5 năm.
Đáng chú ý, nguồn cung mới được dự báo sẽ đa dạng hơn về vị trí và phân khúc, với sự xuất hiện của các sản phẩm thuộc nhóm giá 50 – 60 triệu đồng/m², được kỳ vọng góp phần hạ nhiệt mặt bằng giá và mở rộng cơ hội cho người mua ở thực.
